Перепланування: що потрібно знати та як узаконити

 

Перепланування квартири — популярне в Україні рішення. До нього вдаються, щоб зробити ще одну окрему кімнату або раціонально використати простір: додати до кімнати площу коридору або лоджії.

 

Що таке перепланування

Часто в побуті під поняттям «перепланування» розуміють будь-які ремонтні роботи в квартирі, більш серйозні, ніж просто переклеювання шпалер. Однак насправді це не зовсім так.

Оскільки законодавчого визначення, що таке перепланування, немає, слід дотримуватися положень Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабміну від 8 жовтня 1992 року N 572 (у редакції від 24 січня 2006 року №45), пояснив партнер ЮФ JN Legal Сергій Дахновський.

Згідно з ними, до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення та розбирання перегородок, перенесення та облаштування дверних отворів, облаштування та переобладнання тамбурів, добудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків», — зазначив юрист.

Варто відрізняти перепланування та переобладнання, під яким, згідно із зазначеними вимогами, розуміють:

  • - облаштування в окремих житлових будинках, квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання;
  • - перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів;
  • - облаштування та переобладнання туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів.

Як узаконити перепланування, які є підводні камені

Натепер законодавство досить лояльно підходить до перепланувань, і контроль за такими ремонтними роботами здійснюють лише в тих випадках, які можуть призвести до втручання в інтереси інших людей (сусідів) або до руйнування будинку.

Легалізувати перепланування потрібно тільки тоді, коли ви плануєте:

  • - втручатися в тримальні стіни будинку (робити отвори, спилювати елементи);
  • - втручатися в ту частину інженерних систем у будинку (водопровід, каналізація, електрика, опалення, вентиляція), через яку проходять комунікації й до сусідів теж.

«Якщо ж ви вирішили у своїй квартирі просто поміняти наявні вікна або двері, зробити прохід або нішу в нетримальній стіні, поміняти батареї опалення, внутрішню проводку або перенести вимикачі, зробити вбудовану шафу тощо, такі роботи можна проводити без отримання будь-яких дозволів на їх проведення (вони вважаються законними, та додатково узаконювати їх не потрібно)», — пояснює керівник практики «Земельне право та нерухомість» АО «Ассирія» Олександр Кодолов.

Проте, за словами юриста, якщо ваша квартира розташована в будинку, який належить до пам'ятників культурної спадщини, всі вищезазначені роботи все ж доведеться узаконювати.

Легалізація перепланувань, що під контролем держави, теж натепер дуже спрощена та здійснюється як легалізація реконструкції (а не як перепланування).

Порядок легалізації такий:

  1. Розробити проєкт реконструкції та оформити документи на авторський і технічний нагляд (для цього потрібно звернутися до проєктної організації, яка має відповідні ліцензії та співробітників).
  2. Подати повідомлення про початок будівельних робіт з реконструкції (можна в електронному вигляді через сайт «Дія» або ж у паперовому вигляді через ЦНАП).
  3. Виконати роботи з реконструкції (згідно з проєктом).
  4. Виготовити новий техпаспорт (у сертифікованого інженера).
  5. Зареєструвати декларацію про введення в експлуатацію (можна в електронному вигляді через сайт «Дія» або ж у паперовому вигляді через ЦНАП).
  6. Зареєструвати своє право власності на реконструйовану квартиру в Держреєстрі прав на нерухомість.
У деяких випадках може знадобитися рішення співвласників будинку (в разі приєднання до квартири горища або підвалу, оскільки зазначені приміщення — спільна власність усіх співвласників будинку). Узаконення такого роду перепланування буде набагато складніше здійснити.

Які види перепланувань узаконити проблематично чи неможливо

Проблеми можуть виникнути з переплануваннями, які заборонено проводити, пояснює Кодолов. До них належать:

  • - розміщення мокрих точок (туалети, ванни) над кухнями або житловими кімнатами сусідів;
  • - знесення тримальної стіни;
  • - перенесення або перекриття стояків загальнобудинкових комунікацій (каналізація, димохід);
  • - об'єднання житлової кімнати з кухнею, в якій є газове обладнання (колонка, панель, духовка, котел).

«Такі перепланування узаконити не вдасться, і, якщо про них дізнаються, можуть через суд змусити все виправити згідно з будівельними нормами, відшкодувати збиток (якщо його було завдано комусь такими порушеннями) та притягнути до адміністративної відповідальності (штраф)», — пояснює юрист.

Складнощі в разі купівлі чи продажу квартири з переплануванням

Неузаконене перепланування квартири може стати серйозною перешкодою її продажу, оскільки для такої операції потрібен документ (паспорт) технічної інвентаризації квартири та відповідність його даних фактичному стану та інформації в Державному реєстрі майнових прав, попереджає Дахновський.

Крім того, якщо передбачається купівля квартири за кредитні гроші, то можна сміливо стверджувати, що банк у такому разі відмовить у кредиті. Сам же покупець, взявши на себе ризик придбання квартири з неузаконеним переплануванням, рано чи пізно поставить себе перед фактом потреби в її легалізації з усіма супутніми витратами.

«І це не кажучи про те, що проведене з порушенням законодавства та будівельних норм перепланування може порушувати цілісність і конструктивну стійкість будинку та, відповідно, становити загрозу життю та здоров'ю його мешканців, а також обумовлювати цілком законні претензії сусідів», — пояснив Дахновський.

Якщо ж фактичні параметри продаваної нерухомості не відповідають зазначеним у документах, а ціна об'єкта дуже приваблива, то перед купівлею слід звернутися до фахівця (юриста, проєктанта, фахівця з технічної інвентаризації тощо), який зможе вивчити документи та об'єкт і надати покупцеві висновок про можливість узаконення прав на об'єкт згідно з його фактичними параметрами.

«Може скластися ситуація, коли процес легалізації забере або занадто багато витрат часу та грошей або взагалі буде неможливий через незаконність проведеного попереднім господарем перепланування», — застерігає керівник практики «Нерухомість і будівництво» ЮКК De Jure Іван Топор.

Якщо виникне ситуація, коли покупець буде згоден придбати об'єкт попри відсутність оформленого законним способом перепланування, то варто спочатку здійснити всі процедури його узаконення на попереднього власника, нехай і за рахунок покупця, а потім проводити операцію купівлі-продажу квартири, радить фахівець.

За словами юриста, щоб отримати гарантій продавця, що він не відмовиться від угоди після узаконення перепланування, слід оформити попередній договір купівлі-продажу з описом взаємних обов'язків сторін із чітким розподілом витрат.

Джерело: https://thepage.ua/