Перепланування: що потрібно знати та як узаконити
Перепланування квартири — популярне в Україні рішення. До нього вдаються, щоб зробити ще одну окрему кімнату або раціонально використати простір: додати до кімнати площу коридору або лоджії.
Часто в побуті під поняттям «перепланування» розуміють будь-які ремонтні роботи в квартирі, більш серйозні, ніж просто переклеювання шпалер. Однак насправді це не зовсім так.
Оскільки законодавчого визначення, що таке перепланування, немає, слід дотримуватися положень Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабміну від 8 жовтня 1992 року N 572 (у редакції від 24 січня 2006 року №45), пояснив партнер ЮФ JN Legal Сергій Дахновський.
Згідно з ними, до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення та розбирання перегородок, перенесення та облаштування дверних отворів, облаштування та переобладнання тамбурів, добудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків», — зазначив юрист.
Варто відрізняти перепланування та переобладнання, під яким, згідно із зазначеними вимогами, розуміють:
Натепер законодавство досить лояльно підходить до перепланувань, і контроль за такими ремонтними роботами здійснюють лише в тих випадках, які можуть призвести до втручання в інтереси інших людей (сусідів) або до руйнування будинку.
Легалізувати перепланування потрібно тільки тоді, коли ви плануєте:
«Якщо ж ви вирішили у своїй квартирі просто поміняти наявні вікна або двері, зробити прохід або нішу в нетримальній стіні, поміняти батареї опалення, внутрішню проводку або перенести вимикачі, зробити вбудовану шафу тощо, такі роботи можна проводити без отримання будь-яких дозволів на їх проведення (вони вважаються законними, та додатково узаконювати їх не потрібно)», — пояснює керівник практики «Земельне право та нерухомість» АО «Ассирія» Олександр Кодолов.
Проте, за словами юриста, якщо ваша квартира розташована в будинку, який належить до пам'ятників культурної спадщини, всі вищезазначені роботи все ж доведеться узаконювати.
Легалізація перепланувань, що під контролем держави, теж натепер дуже спрощена та здійснюється як легалізація реконструкції (а не як перепланування).
Порядок легалізації такий:
Проблеми можуть виникнути з переплануваннями, які заборонено проводити, пояснює Кодолов. До них належать:
«Такі перепланування узаконити не вдасться, і, якщо про них дізнаються, можуть через суд змусити все виправити згідно з будівельними нормами, відшкодувати збиток (якщо його було завдано комусь такими порушеннями) та притягнути до адміністративної відповідальності (штраф)», — пояснює юрист.
Неузаконене перепланування квартири може стати серйозною перешкодою її продажу, оскільки для такої операції потрібен документ (паспорт) технічної інвентаризації квартири та відповідність його даних фактичному стану та інформації в Державному реєстрі майнових прав, попереджає Дахновський.
Крім того, якщо передбачається купівля квартири за кредитні гроші, то можна сміливо стверджувати, що банк у такому разі відмовить у кредиті. Сам же покупець, взявши на себе ризик придбання квартири з неузаконеним переплануванням, рано чи пізно поставить себе перед фактом потреби в її легалізації з усіма супутніми витратами.
«І це не кажучи про те, що проведене з порушенням законодавства та будівельних норм перепланування може порушувати цілісність і конструктивну стійкість будинку та, відповідно, становити загрозу життю та здоров'ю його мешканців, а також обумовлювати цілком законні претензії сусідів», — пояснив Дахновський.
Якщо ж фактичні параметри продаваної нерухомості не відповідають зазначеним у документах, а ціна об'єкта дуже приваблива, то перед купівлею слід звернутися до фахівця (юриста, проєктанта, фахівця з технічної інвентаризації тощо), який зможе вивчити документи та об'єкт і надати покупцеві висновок про можливість узаконення прав на об'єкт згідно з його фактичними параметрами.
«Може скластися ситуація, коли процес легалізації забере або занадто багато витрат часу та грошей або взагалі буде неможливий через незаконність проведеного попереднім господарем перепланування», — застерігає керівник практики «Нерухомість і будівництво» ЮКК De Jure Іван Топор.
Якщо виникне ситуація, коли покупець буде згоден придбати об'єкт попри відсутність оформленого законним способом перепланування, то варто спочатку здійснити всі процедури його узаконення на попереднього власника, нехай і за рахунок покупця, а потім проводити операцію купівлі-продажу квартири, радить фахівець.
За словами юриста, щоб отримати гарантій продавця, що він не відмовиться від угоди після узаконення перепланування, слід оформити попередній договір купівлі-продажу з описом взаємних обов'язків сторін із чітким розподілом витрат.
Джерело: https://thepage.ua/